el hombre máquina

¿Oportunidades para la compraventa de pisos? Aquí están algunas claves.

- Hombre Máquina:

[...] Yo creo, como dice esta persona, que bajará el ritmo de crecimiento del precio de los pisos, pero no creo que estos lleguen a bajar. Simplemente crecerán más lentamente.

- Mestebanez:

El artículo que me adjuntas me parece la mayor sarta de mentiras que he oído en mi vida. En realidad todo lo que dice es posiblemente falso. No deja de ser un vendedor de casas en víspera a abrir una feria de venta de pisos. Pura actividad comercial.

Tu postura es la habitual de todo el mundo, y está basada en la premisa de que "los pisos nunca han bajado de precio", la cual es del todo equivocada.

Participo mucho en el foro de Idealista. Me parece un sitio increíble de internet. La mayoría de la gente que escribe está muy preparada y sabe argumentar lo que dice. Ahí se habla de la situación económica de España y lo que se prevee que ocurra en el futuro, y la verdad, no es nada esperanzador.

La comparación con Alemania es ridícula. Conozco bastante bien la situación económica del país. Un piso de 100 metros cuadrados de excelentes calidades (madera + piedra, nada de ladrillo ) en una ciudad del orden de Madrid o Barcelona vale menos de 180.000 euros. En una ciudad media (200.000 habitantes) los precios resultan casi ridículos.

La diferencia no está en que ellos están en crisis y nosotros no. Como muy bien sabrás, España va bien, pero no para los españoles. Porque la gente con estudios no encuentra trabajos para los que paguen más de 1.000 euros (si no tienes experiencia llegar a los 800 es casi un sueño ). La gente joven sin dinero de los padres no puede aspirar a comprar una casa. La situación actual de Alemania en crisis, comparada con la de España en boom, nos deja muy mal parados. El problema está en la desvergonzada actitud de los políticos a uno y otro lado de los Pirineos.

El gobierno alemán está preocupado ante el peligro de que las pensiones no puedan pagarse en un futuro. Y está tomando medidas. España afirma que nosotros no tendremos ese problema, pero es un poco el cuento de la hormiga y la cigarra. Y nosotros, como no, somos la cigarra. El problema de las pensiones lo sufriremos gente como tú y como yo, por culpa de gobiernos irresponsables. Tiempo al tiempo.

La gente en Alemania, con los precios que te he indicado, no compra casas a lo loco. Por un lado, por el índice de divorcios, que es bastante elevado. Un divorciado sabe lo estúpido que resulta comprar una casa para que se la quede tu mujer y te toque seguir pagando. Por otro lado, hay mucha movilidad laboral, mucha gente vive en ciudades distintas a aquellas en que ha nacido. Con esto, es interesante tener libertad de movimientos, y no depender de dónde vivas para elegir tu trabajo. También los alemanes son inversores más educados y saben que con el dinero se pueden hacer más cosas que comprar casas (bonos del Estado, acciones de bolsa, inversiones en vivienda en otros paises ).

Finalmente, los bancos son mucho más responsables. Los bancos conceden hipotecas a cualquiera, lo cual es una desfachatez tremenda, porque un banco debería en primer lugar asegurarse de que ese cliente va a ser capaz de afrontar el pago de la hipoteca. Muchas familias tienen escasos 300 euros para terminar el mes después de descontar los gastos fijos. Cualquiera de esas familias, sin un duro en el banco, podría perder su casa con sólo que alguno de ellos pasara tres meses en el desempleo. Esa situación la veremos muy pronto, y será culpa de las parejas, por haberse metido donde no debían, pero también del banco que no consideró oportunamente los riesgos.

A España le espera una crisis de órdago. Es cuestión de tiempo, cuanto más tarde en llegar la crisis, mucho peor será. Se han hecho muchas cosas mal, durante mucho tiempo. Los pecados se pagarán carísimos. La crisis llevará al desempleo a, por lo menos, el 20% de la población (siendo muy optimista). Y es que en España, 1 de cada 3 trabajadores vive de la construcción, una construcción que edifica cada año tantas casas como Inglaterra, Italia, Francia y Holanda juntos (que cuadruplican la población española). Lo divertido es que esas casas, en su mayoría están vacías.

Yo creo que los precios caerán en picado. Se irán a cerca de la mitad de los actuales. Y recuerda una cosa, un piso que se anuncia por 300.000 euros pero que se pasa un año con el cartel puesto sin venderse, es un piso que vale menos que eso. Que el vendedor sea tozudo no le quita verdad al argumento de que ese piso vale menos. Ahora hay muchos de esos vendedores. Y un piso que no se vende es un piso que no va a las estadísticas de precios.

Eres joven, y si estás soltero, te recomendaría que estudiaras o mejoraras los idiomas y salieras pitando de España. Lo único bueno de España es el clima y la familia y amigos. Pero con Internet y aviones baratos, esto no es tan grave.

- Hombre Máquina:

Hola Mestebanez, te agradezco tan extensa explicación. Yo sólo espero que si realmente se produce esa bajada tan importante de los precios de los pisos ésta sea de forma escalonada y gradual (al menos al principio). De manera que se pueda preveer lo que va a ocurrir y vender el piso antes de que sea demasiado tarde. Lo digo para mis familiares y conocidos que han comprado el piso a unos precios "de los de ahora" con unas hipotecas "de las de ahora".

- Mestebanez:

Bueno, lamento decirte que eso no ocurrirá. Imagínate la situación histórica famosa de la burbuja de los tulipanes en Holanda. Cuando subían de precio, la gente compraba tulipanes como locos, y claro, el precio no dejaba de subir. Pero cuando empezaron a bajar, las ventas eran simultáneas y, claro, ¿quién quiere comprar hoy algo que sabrá que mañana estará más barato? Sobre todo cuando es un bien que no necesita. Imagínate que un coche hoy te cuesta 12.000 euros pero sabes que a final de año lo podrás comprar por 9.000. Pues si no tienes mucha prisa, esperarás. Al no haber compradores, los vendedores tendrán mucha presión, y esto ocurrirá a gran nivel. También, en una situación de bajadas, los compradores especuladores desaparecerán del mercado. Habrá mucha gente vendiendo y muy poca comprando. Esto implicará que si se produce la caída, será brutal, y no tanto porque mucha gente preferirá no vender perdiendo mucho dinero, pero el que tenga que vender por necesidad, pobre de él.

Si tus amigos compraron para vivir, que no se hagan mal, que paguen la letra y ya está. Están en la misma situación que el que hoy en día se compra un ordenador, sabe que en un año podrá tener uno mejor por menos dinero, pero él lo quiere ahora y tiene que pagarlo. El que haya comprado para especular ( o invertir, que es lo mismo) pues que sepa que ese el riesgo que tenía la inversión, porque inversiones perfectas no hay.

Cuando digan por televisión que los pisos están bajando de precio será ya demasiado tarde para vender. Si conoces a alguien que pueda resultar muy perjudicado con la situación, indícale los riesgos a los que se expone, es lo más que puedes hacer.

En cualquier caso, esto que te digo no deja de ser una opinión, más o menos válida.

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JOHN CARRAFIELL, INVERSOR INMOBILIARIO DEL AÑO; DIRIGE CANARY WHARF
"España todavía es barata"

Tengo 40 años, pero en 19 años de experiencia inversora he visto ya tres ciclos de la crisis al boom. Me licencié en Filosofía en Yale.Me han elegido inversor del año: mi padre, pequeño constructor, estaría orgulloso. Casado, tres hijos. Soy católico. Soy consejero delegado de Morgan Stanley Europa. Hoy inauguramos Barcelona Meeting Point

Fuente: La Vanguardia - LLUÍS AMIGUET - 26/10/2005

- ¿El boom inmobiliario y económico español tiene alguna lógica?

- Tiene todo el sentido y no es un modelo único: sigue el patrón de mi país, Estados Unidos. Mi país, igual que España, siempre ha creído en la propiedad de la vivienda como motor de la ambición individual y por eso ha crecido al ritmo que le marcaban las grandes oleadas de inmigrantes. Y en España experimentan ahora la primera gran oleada de inmigración de su historia y, por supuesto, crecen.

- Tal vez demasiado deprisa.

- Pues tienen ustedes vigor inmigrante para un decenio. Además España aún es barata: la casa media cuesta 300.000 euros. Eso es poco comparado con el resto del área euro. Ahora verá si usted analiza conmigo que el boom español aún tiene recorrido...

- Adelante.

- Mientras media Europa languidece, su boom sigue, porque está basado en la construcción y el mercado inmobiliario, cuya alza sostenida fomenta el consumo privado y tiene un gran protagonista: la inmigración.

- ¿Sólo la inmigración?

- Aquí, si pasa por delante de una obra, verá inmigrantes trabajando y esos inmigrantes han asimilado muy bien el modelo cultural español: quieren sobre todo comprarse un piso y tenerlo en propiedad, tal vez alguno de esos pisos que están construyendo.

- ¿Tan único es nuestro modelo?

- En EE. UU. es similar, pero en la UE es único. Piense que en Alemania sólo el 42 por ciento de los ciudadanos posee su casa, en España es el 87 por ciento: más del doble. Pero no sólo los inmigrantes adoptan esa cultura de la propiedad, también hay otra oleada migratoria: 45 millones de turistas que cada año invaden este país, muchos de los cuales vienen porque piensan quedarse un día o ahorran para volver a España a jubilarse. Y todos quieren comprarse casas aquí.

- Nos invaden desde el sur y desde el norte.

- Exacto, aunque la demografía española sea débil, la demanda crece, porque en Gran Bretaña, Alemania, Holanda o Escandinavia hay secciones enteras de los periódicos que explican cómo venir a vivir a España. Millones de noreuropeos ahorran para jubilarse aquí, empezando por comprarse una casita.

- Pero, ¿no es malo que toda nuestra economía esté basada en el ladrillo?

- No es sólo ladrillo.Resulta, y ahí está la gran explicación del boom económico español, que la vivienda que ustedes consideran culturalmente como un bien que debe ser en propiedad tiene además un valor colateral importantísimo.

- ¿Colateral en qué sentido?

- El propietario de una casa sabe que puede hipotecarla, de hecho muchos lo hacen, y dedicar el préstamo al consumo. Y, aunque no hipotequen su vivienda, la sensación de tener propiedad al alza propicia el consumo, porque proporciona seguridad al propietario, y como los españoles son propietarios consumen más que los alemanes, que viven de alquiler y ahorran por miedo al futuro.

- Esos polvos consumistas acabarán siendo fango si suben los tipos...

- Creemos que como mucho subirán un punto o un punto y medio. Y, además, mientras tanto, la economía española y sus empresas se han ido convirtiendo en jugadores de primera fila en los mercados mundiales. Le hablo de Inditex, del Grupo Santander y de sus otros grandes grupos bancarios o sus potentes constructoras o las inversiones billonarias españolas en Latinoamérica.

- ¿No exagera?

- Acabo de asesorar la compra de Gesina, una gran inmobiliaria francesa con grandes propiedades en París, por la española Metrovacesa. Lo más delicado en la compra era un problema cultural: ante la invasión española, cómo manejar el orgullo francés.

- Un aparato muy inflado...

- Creo que los españoles lo han sabido hacer muy bien. Y ahora las constructoras españolas han adelantado a las europeas y americanas en la construcción residencial en el Centro y el Este de Europa ex comunista. Saben mejor que nadie cómo construir los pisos que quiere esa clase media emergente.

- ¿Pero mi pisito va a subir o bajar?

- Las subidas de dos dígitos que hemos visto estos años no son sostenibles. El año pasado se construyeron 700.000 viviendas en España; el que viene serán 450.000. Lo que vamos a ver es un descenso paulatino de las subidas hasta quedarse entre un 3 a un 6 por ciento de aumento anual, que sí es sostenible a largo plazo.

- ¿Seguirán siendo buena inversión?

- Usted piense que en todos los portafolios de los grandes bancos de inversión americanos, y el mío es uno de los primeros del mundo, el peso inmobiliario es del 6 por ciento del total. Pues bien, muy pronto casi todos llegarán al 10 por ciento.

- ¿Y eso es mucho?

- Cada punto porcentual significa cien mil millones de dólares que llegan aquí para ser invertidos en propiedad inmobiliaria.

- ¿Y no dejan nada para el Tercer Mundo?

- Precisamente la gran lección del desarrollo español es que sin un marco legal, como el suyo, que garantice la propiedad privada es imposible desarrollarse o invertir. Ustedes aquí en España gozan de una gran seguridad jurídica en la propiedad y eso explica que los ciudadanos hagan esfuerzos durante toda su vida para comprar una vivienda, porque saben que será suya siempre y después será también de sus herederos.

- Esperemos que no nos expropien el pisito.

- En muchos países pobres, nadie ahorra para un piso, porque el sistema es incapaz de garantizar que siempre seguirá siendo tuyo.

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Le agradezco mucho a Mestebanez este intercambio de ideas sobre la compraventa de pisos (altísimo precio de los pisos que se está pagando en España) a raíz de una entrevista a un inversor inmobiliario aparecida en La Vanguardia.